Những quy định mới nhất về “sổ đỏ”

Một trong số những điểm mới của Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Như VnMedia đã đưa tin, tại cuộc họp báo quý III của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thứ trưởng Nguyễn Mạnh  Hiển đã giải thích nhiều nội dung mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua. Theo đó, Luật đã bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tải sản gắn liền với đất.

Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.

Luật mới cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Mặc dù Luật quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất, nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Theo Luật, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ học; đất nông nghiệp… không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp Giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ mà Luật quy định, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệ, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đặc biệt, ông Hiển cho biết, Luật đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.

Những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này; Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Giá BĐS Hà Đông: Ôm "bom nổ chậm"

>>> Jonathan Hạnh Nguyễn: "Tràng Tiền không chết đâu"

>>> Nhà đất cuối năm: Phân khúc nào đang sôi động?

>>> Liệu có cứu được thị trường bất động sản?

>>> Mua Bán Chung cư golden silk Kim Văn Kim Lũ CT12

>>> Dự án Chung cư Golden Silk

>>> Căn hộ 8X Đầm Sen Quận Tân Phú - tại sao nên mua

>>> Gò Vấp-Phòng Cho Thuê Chất Lượng Cao ( Lối Đi Riêng).Khu Văn Minh, Lịch Sự

>>> cho thuê phòng đầy đủ tiện nghi gần trường đại học kinh tế quận 3

>>> Bán biệt thự mặt tiền đường Tân Thành P.12 Quận 5. DT: 7,2x20m

Nhà đất cuối năm: Phân khúc nào đang sôi động?

"Tết nhà nghèo" bất động sản

Cuối năm luôn là thời điểm “vàng” đối với dân kinh doanh bất động sản khi nhiều người có nhu cầu mua nhà đón tết khiến nguồn cầu tăng vọt. Tuy nhiên, với những khách hàng mua để ở, cái họ cần không phải là những dự án “vẽ” đẹp như mơ hay khuyến mãi rầm rộ mà là những sản phẩm đã hiện hữu và có giá cả hợp lí. Đáp ứng được nhu cầu này, nhiều dự án chung cư đã hoàn thiện, đất nền ven thành phố và đặc biệt là những căn nhà riêng lẻ trong dân trở nên đắt khách vào dịp cuối năm.

Nhà đất trong dân và đất nền giá rẻ được nhiều người tìm mua vào dịp cuối năm. Ảnh: Thanh Thịnh

Khi được hỏi về tình hình buôn bán trong những tháng cuối năm, anh Huy Trung, một nhà đầu tư nhỏ tại quận 12 cho biết, dù việc buôn bán trong những năm gần đây đã chững lại nhiều nhưng thời điểm cuối năm vẫn có nhiều người tìm mua nhà hơn. Với những căn anh đã xây dựng xong, mua là ở được ngay thì hầu như đã bán hết cách đây cả tháng. Hiện anh chỉ còn một căn diện tích khá nhỏ đang chờ người mua và đã có vài khách đến xem.

Còn chị Thanh Huệ, một nhà đầu tư tại quận Gò Vấp, cuối năm số người gọi điện hỏi xem nhà tăng lên rất nhiều và cũng có nhiều người trong số họ quyết định “xuống tiền”. Dù vậy, chị Huệ cũng cho biết, người mua biết rõ giá nhà đất đang hạ nên họ mặc cả rất nhiều. Không những vậy, với những loại nhà chỉ có giấy viết tay hay sổ chung (một hoặc nhiều căn nhà liền kề chung một sổ vì diện tích mỗi căn nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa) người mua thận trọng hơn. Riêng những căn đã có sổ riêng thường được nhiều người lựa chọn dù giá có cao hơn đôi chút.

Trên thực tế, nhu cầu mua nhà ở trong dân còn rất nhiều. Với dân số lên đến 7,7 triệu người (số liệu từ Cục Thống kê Tp.HCM), Tp.HCM vẫn còn nhiều người có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Đó là chưa kể một bộ phận cư dân nhập cư từ các tỉnh vào thành phố chưa có đăng ký. Vì vậy, tại Tp.HCM sẽ không khó để bắt gặp những gia đình nhiều thế hệ sống chen chúc trong một căn hộ chì vài chục m2.

Sau nhiều năm từ Bình Phước lên Tp.HCM lập nghiệp, chị Thanh Thùy và chồng đang tìm mua một căn nhà để có chỗ “chui ra chui vào”. “Mình chỉ có số tiền khoảng 1 tỷ đồng thôi nên cần tìm một căn nhà riêng lẻ trong dân là tốt nhất, nếu không thì mình cũng có thể mua chung cư đã hoàn thiện rồi để có thể dọn vào ở ngay”.

Cũng đang tìm mua nhà đất nhưng chị Trinh (quận 12) lại ưu tiên chọn đất nền ở vùng ven thành phố. Lý giải cho sự lựa chọn của mình, chị Trinh cho biết “Mình chấp nhận mua đất nền ở xa trung tâm vì giá rẻ, phù hợp với túi tiền. Hơn nữa mình có thể chủ động trong việc xây dựng. Nếu chưa có tiền xây dựng ngay thì vợ chồng mình sẽ dành dụm thêm một thời gian nữa rồi mới tới chuyện xây nhà”.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc người dân chọn mua đất nền hoặc nhà riêng lẻ là điều hoàn toàn dễ hiểu vì với nhiều người ở nhà riêng lẻ sẽ thuận tiện hơn. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư dự án liên tục chậm tiến độ bàn giao như hiện nay người mua nhà có tâm lý e dè. Họ chỉ chọn những sản phẩm đã hoàn thiện “mắt thấy tay sờ” , nếu không họ sẽ mua đất nền để tự xây dựng vì vừa có thể chủ động trong xây dựng, thiết kế vừa tiết kiệm chi phí.

Chính vì được ưa chuộng nên giao dịch ở các phân khúc này đang khả quan hơn trong thời gian gần đây. Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của Savills cho thấy, thị trường nhà ở gắn liền với đất vẫn hoạt động tốt trong quý 3. Số lượng biệt thự, nhà liền kề giao dịch trong quý tăng 11% và tỉ lệ hấp thụ tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Riêng phân khúc đất nền, trong quý có sự gia tưng về số lượng giao dịch, tăng đến 39% theo quý.

Trong một buổi giao lưu trực tuyến mới đây Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh cho rằng, nếu muốn quay lại thị trường bất động sản thì phân khúc đầu tiên người mua nên quan tâm là đất nền và biệt thự liền kề. Thời điểm vào khoảng giữa năm 2014 là thích  hợp.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Liệu có cứu được thị trường bất động sản?

>>> Mua Bán Chung cư golden silk Kim Văn Kim Lũ CT12

>>> Dự án Chung cư Golden Silk

>>> Căn hộ 8X Đầm Sen Quận Tân Phú - tại sao nên mua

>>> Gò Vấp-Phòng Cho Thuê Chất Lượng Cao ( Lối Đi Riêng).Khu Văn Minh, Lịch Sự

>>> cho thuê phòng đầy đủ tiện nghi gần trường đại học kinh tế quận 3

>>> Bán biệt thự mặt tiền đường Tân Thành P.12 Quận 5. DT: 7,2x20m

>>> Nhà đất cuối năm: Phân khúc nào đang sôi động?

>>> Bán Chung Cư Trần Hòa Q5 64m2 sổ hồng giá rẻ chỉ 990tr

>>> Bán Nhà Mặt Tiền Lê Hồng Phong, P2, Q.5.dt: 4,2m X 20m

Liệu có cứu được thị trường bất động sản?

Quy định mới nhất của bộ Xây dựng (mà có tờ báo đã dùng tựa Được phân lô bán nền trở lại) là cho phép các chủ dự án không phải bán nhà mà có thể bán đất cho người dân tự xây nhà ở. Chủ trương này đã tạo sự dễ thở hơn cho thị trường nhà đất nhưng liệu nó có phải là liều thuốc để chữa trị cho thị trường?

Bất động sản sau thời sôi động.

Thụt lùi về chính sách

Quy định cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền được nêu rõ trong thông tư liên tịch 20 giữa bộ Tư pháp và bộ Xây dựng. Thông tư này nhằm hướng dẫn chi tiết một số nội dung của nghị định số 11/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Cụ thể, thông tư quy định tuỳ theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của bộ Xây dựng.

Việc xem xét các khu vực được chuyển QSDĐ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khu vực được chuyển QSDĐ phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như: đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước... theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.

Các lô đất chuyển nhượng để người dân tự xây dựng nhà ở không nằm trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Người dân tự xây dựng nhà ở phải xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Điều đáng quan tâm, vào giữa năm 2011, chính bộ Xây dựng báo cáo đề xuất với Thủ tướng Chính phủ xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Lúc ấy bộ Xây dựng cho rằng, chủ trương này là cần thiết và “nếu không làm mạnh việc xoá bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng.

Thậm chí cuối năm 2012, trong các đề xuất nhằm giải cứu thị trường bất động sản bộ Xây dựng vẫn khẳng định: “Thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở”. Thế nhưng, mọi quyết tâm hạn chế đầu cơ lúc trước của bộ Xây dựng đã đổi chiều bằng thông tư 20.

Có cứu nổi thị trường?

Theo các chuyên gia, việc cho phép tiếp tục phân lô bán nền là nhằm “gỡ khó” cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt, tăng tính thanh khoản cho các dự án. Tuy nhiên, trong quá khứ hình thức phân lô bán nền đã khiến thị trường rơi vào cảnh hỗn loạn và hậu quả hiện nay là hàng trăm khu đô thị bỏ hoang, các khu biệt thự, nhà liền kề không người ở.

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thủ phạm của những khu ổ chuột, của nạn đầu cơ là chính sách phân lô hộ lẻ trước đây chứ không phải phân lô bán nền theo những quy định tại thông tư 20. Nguyên nhân là, phân lô hộ lẻ trước đây không coi trọng quy hoạch, không coi trọng hạ tầng mà chỉ giải quyết được chỗ ở cho dân. Trước đây, người dân chỉ cần lấy một khu đất, có thể là đất nông nghiệp, làm quy hoạch 1/500, phân lô rồi đem bán. Các doanh nghiệp cũng chỉ chăm chăm vào phân lô mà không dành đất để xây dựng đường sá, khu vui chơi giải trí dẫn đến nhiều dự án bỏ hoang vì thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Những khu dân cư hình thành rơi vào tình trạng lụp xụp, chất lượng đời sống sụt giảm, bộ mặt đô thị bị phá nát.

Một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, quy định cho phép phân lô bán nền đã giảm bớt gánh nặng về chi phí đầu tư, tức là không phải bỏ tiền xây móng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản khó khăn là do tổng hợp nhiều nguyên nhân, trong đó hàng tồn kho, nợ xấu, thất nghiệp… mới là những nguyên nhân chính. Trong năm 2013, với nghị quyết 02 được ban hành, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng ra đời, nhiều người hy vọng những tồn tại của thị trường sẽ được giải quyết. Nhưng đến nay, toàn bộ gánh nặng này đã được chuyển qua năm 2014 nên cũng tạo “niềm tin” năm tới thị trường sẽ được giải cứu.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM, trên thực tế, hình thức kinh doanh phân lô bán nền, thực chất không phải là bán bất động sản mà là bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Nó không khác biệt lắm so với bán nhà trên giấy. Nếu hình thức phân lô bán nền được phép triển khai sẽ kích thích rất nhiều người chỉ ngồi găm đất chờ lên giá để bán, tạo ra sự khan hiếm giả tạo. Nếu cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà hình thành trong tương lai là buộc các nhà đầu tư bất động sản về đúng với vị trí của một nhà đầu tư phát triển tạo lập nên công trình bất động sản, khi công trình có thể đưa vào sử dụng mới được bán như một hàng hoá.

Như thế, nhà kinh doanh phải đầu tư dự án hoàn chỉnh chứ không làm mỗi việc xin dự án xong là đã bán.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Mua Bán Chung cư golden silk Kim Văn Kim Lũ CT12

>>> Dự án Chung cư Golden Silk

>>> Căn hộ 8X Đầm Sen Quận Tân Phú - tại sao nên mua

>>> Gò Vấp-Phòng Cho Thuê Chất Lượng Cao ( Lối Đi Riêng).Khu Văn Minh, Lịch Sự

>>> cho thuê phòng đầy đủ tiện nghi gần trường đại học kinh tế quận 3

>>> Bán biệt thự mặt tiền đường Tân Thành P.12 Quận 5. DT: 7,2x20m

>>> Nhà đất cuối năm: Phân khúc nào đang sôi động?

>>> Bán Chung Cư Trần Hòa Q5 64m2 sổ hồng giá rẻ chỉ 990tr

>>> Bán Nhà Mặt Tiền Lê Hồng Phong, P2, Q.5.dt: 4,2m X 20m

>>> Bán Căn hộ cao cấp thành phố biên hòa

Nhà đất cuối năm: Phân khúc nào đang sôi động?

Cuối năm luôn là thời điểm “vàng” đối với dân kinh doanh bất động sản khi nhiều người có nhu cầu mua nhà đón tết khiến nguồn cầu tăng vọt. Tuy nhiên, với những khách hàng mua để ở, cái họ cần không phải là những dự án “vẽ” đẹp như mơ hay khuyến mãi rầm rộ mà là những sản phẩm đã hiện hữu và có giá cả hợp lí. Đáp ứng được nhu cầu này, nhiều dự án chung cư đã hoàn thiện, đất nền ven thành phố và đặc biệt là những căn nhà riêng lẻ trong dân trở nên đắt khách vào dịp cuối năm.

Bài liên quan: 

Giá bất động sản đã gần đạt đến giá thực

Nhà đất trong dân và đất nền giá rẻ được nhiều người tìm mua vào dịp cuối năm. Ảnh: Thanh Thịnh

Khi được hỏi về tình hình buôn bán trong những tháng cuối năm, anh Huy Trung, một nhà đầu tư nhỏ tại quận 12 cho biết, dù việc buôn bán trong những năm gần đây đã chững lại nhiều nhưng thời điểm cuối năm vẫn có nhiều người tìm mua nhà hơn. Với những căn anh đã xây dựng xong, mua là ở được ngay thì hầu như đã bán hết cách đây cả tháng. Hiện anh chỉ còn một căn diện tích khá nhỏ đang chờ người mua và đã có vài khách đến xem.

Còn chị Thanh Huệ, một nhà đầu tư tại quận Gò Vấp, cuối năm số người gọi điện hỏi xem nhà tăng lên rất nhiều và cũng có nhiều người trong số họ quyết định “xuống tiền”. Dù vậy, chị Huệ cũng cho biết, người mua biết rõ giá nhà đất đang hạ nên họ mặc cả rất nhiều. Không những vậy, với những loại nhà chỉ có giấy viết tay hay sổ chung (một hoặc nhiều căn nhà liền kề chung một sổ vì diện tích mỗi căn nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa) người mua thận trọng hơn. Riêng những căn đã có sổ riêng thường được nhiều người lựa chọn dù giá có cao hơn đôi chút.

Trên thực tế, nhu cầu mua nhà ở trong dân còn rất nhiều. Với dân số lên đến 7,7 triệu người (số liệu từ Cục Thống kê Tp.HCM), Tp.HCM vẫn còn nhiều người có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Đó là chưa kể một bộ phận cư dân nhập cư từ các tỉnh vào thành phố chưa có đăng ký. Vì vậy, tại Tp.HCM sẽ không khó để bắt gặp những gia đình nhiều thế hệ sống chen chúc trong một căn hộ chì vài chục m2.

Sau nhiều năm từ Bình Phước lên Tp.HCM lập nghiệp, chị Thanh Thùy và chồng đang tìm mua một căn nhà để có chỗ “chui ra chui vào”. “Mình chỉ có số tiền khoảng 1 tỷ đồng thôi nên cần tìm một căn nhà riêng lẻ trong dân là tốt nhất, nếu không thì mình cũng có thể mua chung cư đã hoàn thiện rồi để có thể dọn vào ở ngay”.

Cũng đang tìm mua nhà đất nhưng chị Trinh (quận 12) lại ưu tiên chọn đất nền ở vùng ven thành phố. Lý giải cho sự lựa chọn của mình, chị Trinh cho biết “Mình chấp nhận mua đất nền ở xa trung tâm vì giá rẻ, phù hợp với túi tiền. Hơn nữa mình có thể chủ động trong việc xây dựng. Nếu chưa có tiền xây dựng ngay thì vợ chồng mình sẽ dành dụm thêm một thời gian nữa rồi mới tới chuyện xây nhà”.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc người dân chọn mua đất nền hoặc nhà riêng lẻ là điều hoàn toàn dễ hiểu vì với nhiều người ở nhà riêng lẻ sẽ thuận tiện hơn. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư dự án liên tục chậm tiến độ bàn giao như hiện nay người mua nhà có tâm lý e dè. Họ chỉ chọn những sản phẩm đã hoàn thiện “mắt thấy tay sờ” , nếu không họ sẽ mua đất nền để tự xây dựng vì vừa có thể chủ động trong xây dựng, thiết kế vừa tiết kiệm chi phí.

Chính vì được ưa chuộng nên giao dịch ở các phân khúc này đang khả quan hơn trong thời gian gần đây. Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của Savills cho thấy, thị trường nhà ở gắn liền với đất vẫn hoạt động tốt trong quý 3. Số lượng biệt thự, nhà liền kề giao dịch trong quý tăng 11% và tỉ lệ hấp thụ tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Riêng phân khúc đất nền, trong quý có sự gia tưng về số lượng giao dịch, tăng đến 39% theo quý.

Trong một buổi giao lưu trực tuyến mới đây Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh cho rằng, nếu muốn quay lại thị trường bất động sản thì phân khúc đầu tiên người mua nên quan tâm là đất nền và biệt thự liền kề. Thời điểm vào khoảng giữa năm 2014 là thích  hợp.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Bán Chung Cư Trần Hòa Q5 64m2 sổ hồng giá rẻ chỉ 990tr

>>> Bán Nhà Mặt Tiền Lê Hồng Phong, P2, Q.5.dt: 4,2m X 20m

>>> Bán Căn hộ cao cấp thành phố biên hòa

>>> 5 Điều “tối kỵ” của người hành nghề môi giới bất động sản

>>> Cho thuê Builing office đường Hoàng Diệu,Q4

>>> Cần bán căn hộ COPAC SQUARE quận 4! 25 triệu

>>> Cần bán căn hộ chung cư Khánh Hội 3, tặng toàn bộ nội thất, giá hấp dẫn

>>> CHCC Screc 81m2 gần trung tâm TP cho thuê giá chỉ 14 triệu/tháng

>>> cho thuê mặt bằng rộng trên 100m2 quận 3 giá dưới 30 triệu

>>> Cho Thuê Văn Phòng Đường Điện Biên Phủ Quận 3

Những con số không đẹp trong ngành bất động sản

Bất động sản và những con số

Thị trường bất động sản lại bước qua thêm một năm nữa – một năm dường như không mấy suôn sẻ với con số tồn kho khổng lồ và dư nợ tín dụng ngày một tăng.

Những số liệu tồn kho, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản phần nào phản ánh bản chất của thị trường. Ảnh: Thanh Thịnh.

Tồn kho bất động khoảng 108.773 tỷ đồng  

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 6/2013 tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 108.773 tỷ đồng. Cụ thể, tồn kho căn hộ chung cư là 27.805 căn, tương đương 41.542 tỷ đồng (38,19%); tồn kho nhà thấp tầng là 15.007 căn, tương đương 27.445 tỷ đồng (25,23%); tồn kho đất nền nhà ở là 9.937.385m² , tương đương 33.951 tỷ đồng (31,12%); đất nền thương mại khác là 2.016.915 m², tương đương 5.835 tỷ đồng (5,36%).

Gói 30 nghìn tỷ mới giải ngân được 1,6%

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/11 các các ngân hàng đã cam kết cho vay đối với 1.256 khách hàng với tổng số tiền 1.562,1 tỷ đồng từ gói 30 nghìn tỷ. Trong đó đã giải ngân cho 1.236 khách hàng với tổng dư nợ 470,8 tỷ đồng (tương đương khoảng 1,6% của gói 30 nghìn tỷ). Mặc dù theo Vụ Tín dụng-Ngân hàng Nhà nước, tốc độ giải ngân như trên là sự nỗ lực từ phía các ngân hàng thương mại, nhưng vẫn có nhiều ý kiến cho rằng tiến độ giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ như hiện nay là quá chậm chạp. Nặng nề hơn còn có ý kiến cho rằng gói tín dụng 30 nghìn tỷ đã “thất bại”.

840.000 nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Thống kê tính đến tháng 5/2013, hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM vẫn còn 840.000 nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Tại Hà Nội còn 715.000 trường hợp nhà, đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Trong đó, 125.000 trường hợp chưa cấp quyền sở hữu đất do nguồn gốc sử dụng đất không rõ ràng, vi phạm pháp luật đất đai, chuyển mục đích sử dụng trái phép, giao đất trái thẩm quyền… 590.000 trường hợp chưa được cấp quyền sở hữu nhà chung cư.

Tại TP.HCM còn trên 129.000 trường hợp nhà, đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nguyên nhân chủ yếu là nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy tay; tự chuyển mục đích sử dụng trên đất nông nghiệp, có nguồn gốc lấn chiếm nhưng nay không phù hợp quy hoạch; nhà, đất có vi phạm xây dựng nhưng không được tồn tại,…

Hơn 8.000 tổ chức có vi phạm về đất đai

Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên – Môi trường, tính từ năm 2012 đến tháng 10/2013, trên 63 tỉnh thành có 8.159 tổ chức vi phạm về đất đai với diện tích 118.787 ha. Tính đến hết tháng 5-2013, Bộ TN-MT đã xử lý 5.178/8.159 tổ chức vi phạm (đạt 63,46%), với diện tích đất 105.037 ha (đạt 88,43%). Trong đó, đã thu hồi 38.771 ha đất của 819 tổ chức, đang lập hồ sơ thu hồi 27.095 ha đất của 559 tổ chức và đang lập phương án xử lí 22.655 ha đất của 1.547 tổ chức.

Hơn 1 triệu tỷ đồng đọng trong bất động sản

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng của bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, gồm cho vay để kinh doanh bất động sản, vay để đầu tư sản xuất và kinh doanh, thế chấp bằng bất động sản thì con số này khoảng 57% tổng dư nợ, tương đương khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng..

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Cho thuê căn hộ chung cư Lương Định Của quận 2 tp HCM

>>> Cho thuê căn hộ chung cư An Khang quận 2, tp HCM

>>> Bán căn hộ chung cư Quận 2 Thịnh Vượng

>>> Bán Căn hộ cao cấp quận 2 Hoàng Anh Gia Lai River View

>>> Cho thuê văn phòng tòa nhà SaiGon Software Park quận 3

>>> Cho thuê văn phòng quận 1 giá tốt

>>> Cho thuê văn phòng Tòa nhà Nguyễn Hữu Cảnh quận 2

>>> Căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Bất động sản

>>> Bán nhà chung cư quận 1 Hồ chí minh

>>> Bán nhà mặt tiền Quận 1 hồ chí minh

Căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Bất động sản

Bất động sản: Căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường

Cùng với sự ổn định về vĩ mô, những chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp của doanh nghiệp đã tác động tích cực đến thị trường nhà ở trong năm 2013. Liên quan đến hạng mục này, ông Trương An Dương đã có bài đánh giá lại thị trường nhà ở tại Việt Nam trong năm 2013 và dự đoán chung cho thị trường vào năm 2014.

Chuyển biến tích cực

Năm 2013, tổng số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường TP.HCM tăng khoảng 45% so với năm 2012 ở tất cả các phân khúc bình dân, trung bình và cao cấp.

Tính từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM khoảng 5.700 căn. Hạng mục căn hộ bình dân chiếm khoảng 70% so với con số 80% của năm 2012, do tốc độ giao dịch ở phân khúc nhà trung và cao cấp tăng nhanh.

Tại thị trường Hà Nội, giao dịch căn hộ có dấu hiệu tích cực hơn trong các quý gần đây. Ngoài ra, do thị trường bất động sản (BĐS) ở Hà Nội đi sau TP.HCM khoảng một năm nên trong năm nay, lượng giao dịch ở hạng mục căn hộ bình dân trở nên phổ biến.

Nhìn chung, các dự án căn hộ mới chào bán và đã đưa ra thị trường trước đó đều có sự điều chỉnh giá theo chiều hướng giảm. Số dự án điều chỉnh giá ở Hà Nội nhiều hơn TP.HCM. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch trong năm 2013 tại Hà Nội cao hơn 2012.

Nhìn lại thị trường TP.HCM, số lượng dự án căn hộ mới chào bán tăng mạnh trong năm 2013. Đặc biệt, từ quý III, số lượng mới chào bán cao hơn khá nhiều so với các quý trước và năm 2012. Cụ thể, trong tổng số 10 dự án căn hộ chào bán tại thời điểm quý III, đã có 7 dự án là mới gia nhập thị trường.

Điều này chứng tỏ niềm tin của các chủ đầu tư về thị trường đã được cải thiện. Cùng với dự án mới, những dự án trước đó cũng triển khai các đợt bán hàng mới làm tổng nguồn cung mới trên thị trường tăng lên đáng kể.

Xét về mặt thị trường, những dự án mới chào bán có nhiều lợi thế hơn dự án đã phát triển trước đó bởi chiến dịch quảng bá rầm rộ. Ở TP.HCM, giảm giá không còn là chiến lược tốt để bán hàng mà thay vào đó là uy tín chủ đầu tư và tiến độ xây dựng được đảm bảo.

Đương nhiên, việc xác định về giá bán có ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng nhưng chỉ được xếp sau hai tiêu chí trên. Điển hình, trong quý III/2013, một số dự án trung và cao cấp ở quận 2, giá bán tương đối cao nhưng lượng giao dịch lại tăng do hầu hết các dự án này đã đến thời điểm bàn giao nhà và chủ đầu tư tạo ra các chính sách thanh toán linh động hơn cho người mua.

Hay ở quận 7, Phú Mỹ Hưng vẫn tiếp tục chào bán sản phẩm mới với mức độ giao dịch khá tốt do uy tín chủ đầu tư và đây cũng là khu vực phát triển ổn định với hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích hoàn chỉnh.

Ở phân khúc nhà ở thấp cấp, dự án mới thường có chiến lược giá cạnh tranh hơn so với các dự án đã chào bán trước đó vì nhà phát triển dự án có nghiên cứu thị trường sát sao và có đánh giá thị trường thực tế hơn để xác định giá bán phù hợp.

Chẳng hạn Công ty Nam Long, các dự án nhà vừa túi tiền mang thương hiệu EHome trong năm qua vẫn triển khai và bán hàng khá tốt. Trong năm 2013, quận 7 và quận 2 là hai khu vực chiếm đa số về cung và số lượng giao dịch của phân khúc căn hộ trung, cao cấp.

Phân khúc bình dân thì phát triển mạnh ở phía Tây Sài Gòn như quận Tân Phú, Bình Tân. Hai quý trở lại đây, Gò Vấp và Thủ Đức có sự phát triển nhanh về dự án trung bình và bình dân. Đây là bản đồ giao dịch trong năm 2013 của thị trường nhà ở căn hộ và nó sẽ còn tiếp tục trong năm tới.

Bên cạnh đó, năm 2012 - 2013, thị trường BĐS Việt Nam cũng đã chứng kiến những cuộc đào thải đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư phát triển dự án không có đủ năng lực. Những ai còn lại trong thị trường hiện nay và tiếp tục phát triển dự án là những người có tiềm lực về tài chính.

Nhà đầu tư trong nước đang dẫn dắt thị trường, có thể kể đến như: Novaland, SSG, Nam Long... và một số mới bước sang từ lĩnh vực phân phối như: Đất Xanh hay Hưng Thịnh... sẽ vẫn tiếp tục đẩy mạnh chiến lược phát triển thị trường.

Trong khi đó, có những nhà phát triển ngoại đã gắn bó lâu với thị trường Việt Nam như: Keppel Land, Capital Land hay Daewon... Đây là những công ty có quỹ đất nhiều, có tiềm lực tài chính vẫn đánh giá cao tiềm năng của thị trường nhà ở tại Việt Nam nhưng sẽ nhìn vào tình hình thị trường để quyết định chiến lược đầu tư, sản phẩm...

Nhìn chung, nếu chủ đầu tư nào tích hợp được yếu tố uy tín, tiềm lực tài chính, quản lý tiến độ xây dựng tốt, nghiên cứu khảo sát thị trường kỹ lưỡng và xác định chiến lược bán hàng hợp lý thì sẽ rất khó xảy ra tình trạng thất bại.

Giá sẽ khó có đột biến

Tính từ thời điểm gốc là năm 2009 đến nay, chỉ số giá căn hộ tại TP.HCM đã giảm khá nhiều, từ 22 - 23%. Trong ba quý vừa qua, tốc độ giảm giá đang chậm dần, tình trạng này là do các dự án mới điều chỉnh giá chứ không do những dự án cũ. Đâu đó trong năm 2014 sẽ không còn nhiều chuyện liên quan đến giảm giá, nếu các chính sách vĩ mô tiếp tục ổn định như tỷ giá, lãi suất.

Một khi thị trường đi theo chiều hướng này, rất có thể năm 2015 sẽ có sự cải thiện về giá theo xu hướng tăng nhưng không đột ngột do quy mô thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng đã đủ lớn nên hoạt động theo quy luật cung - cầu.

Điều này khác với Hà Nội, nhiệt độ thị trường biến thiên theo những thông tin quy hoạch, điều này có thể thấy, năm 2012, thị trường BĐS Hà Nội chịu tác động từ cái gọi là "trục Ba Vì”.

Từ năm 2009, trong rổ hàng căn hộ tại TP.HCM, sản phẩm bình dân chiếm đa số, nguồn cung căn hộ trung và cao cấp hạn chế hơn nên hiện nay, sự thay đổi về giá chủ yếu bị điều phối bởi phân khúc bình dân. Ở hạng mục căn hộ bình dân, sự điều chỉnh về giá và diện tích căn hộ tác động lớn đến quyết định mua của khách hàng, còn cao cấp hơn điều chỉnh giá không có tác dụng nhiều.

Cũng trong năm 2013, thị trường nhà ở xôn xao chuyện một số dự án giảm giá bán đến 50%, song theo quan điểm của Savills, không có việc chủ đầu tư giảm giá, chấp nhận lỗ để bán hàng. Nếu có, tình trạng này chỉ xảy ra với những doanh nghiệp có đầu tư ngoài ngành là BĐS, muốn thoái vốn để tập trung vào ngành cốt lõi, nhưng mức lỗ chắc chắn sẽ không nhiều.

Riêng trường hợp của Novaland (giảm giá bán căn hộ Sunrise City giai đoạn 3), xét về bản chất, chúng ta không thể gọi đây là giảm mà là sự chênh lệch về giá giữa các dòng sản phẩm, do chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược sản phẩm giữa ba giai đoạn trong tổng thể dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Điều đó cũng giống như việc Nam Long đưa ra thương hiệu căn hộ EHome nhưng giá bán EHome tại Bình Dương, quận 9, quận 7... phải khác nhau. Sản phẩm BĐS khác mặt hàng FMCG, uy tín và thương hiệu chủ đầu tư là một chuyện, còn vị trí dự án là yếu tố quyết định giá bán lớn nhất, đó là chưa nói đến chất lượng, thiết kế... nên không thể đánh đồng về giá của một dòng sản phẩm.

Chính sách và những hiệu ứng tâm lý

Năm 2013, cũng là năm mà Chính phủ đưa ra nhiều chính sách để hỗ trợ cho thị trường BĐS, đáng chú ý là gói 30.000 tỷ đồng. Thực tế, trước khi có hiệu lực (trước ngày 1/6/2013), những người tham gia thị trường (người mua, chủ đầu tư) đều hy vọng chính sách sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường.

Có thể thấy, trong giai đoạn đầu, gói 30.000 tỷ đồng có tác động đến tâm lý người mua, chủ đầu tư và toàn thị trường. Song, sau 6 tháng thực thi, hiệu quả giải ngân của gói hỗ trợ này không được như kỳ vọng do gặp nhiều trục trặc trong quy trình. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ cũng có những điều chỉnh khá nhanh nên tác động về tâm lý vẫn còn giữ lại phần nào.

Còn về tác động thực tế thị trường thì việc lãi suất cho vay giảm, ổn định là những yếu tố tác động tích cực hơn hẳn. Thêm vào đó, phía chủ đầu tư dự án cũng đã có động thái điều chỉnh giá, đẩy nhanh tiến độ dự án nên số lượng giao dịch thực được thúc đấy.

Ngoài ra, Dự thảo mở cửa cho người nước ngoài mua nhà cũng tạo nên hy vọng phát triển thị trường nhưng chỉ một phần nào đó vì hiện nay, người mua nhà trong nước vẫn chiếm phần lớn về nhu cầu nhà ở. Sức cầu của khối khách hàng nước ngoài và Việt kiều có nhưng chưa đủ lớn để tạo nên sự đột biến.

Hy vọng việc thông thoáng hơn về chính sách này sẽ thu hút được một lượng tiền và tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường sắp tới. Ở thời điểm này, chúng ta không nên kỳ vọng các chính sách, kể cả gói 30.000 tỷ đồng sẽ tạo ra sự thay đổi lớn, chính sách đẩy được thị trường đi được chút nào hay chút đó còn hơn là không làm gì cả.

Tuy thị trường còn nhiều khó khăn nhưng nhà ở là hạng mục có nhiều tiềm năng nhất ở Việt Nam. Minh chứng cho nhận định này là tốc độ đô thị hóa của Việt Nam khá nhanh và kinh tế ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội phát triển mạnh mẽ, dân số trẻ và nợ trên hộ gia đình của Việt Nam còn thấp nên sẽ tạo ra nền tảng cho thị trường nhà ở.

Với nền tảng này, đây là hạng mục sẽ bùng nổ trong trung và dài hạn. Còn với thị trường văn phòng thì tiếp tục phát triển trong ngắn hạn. Ngay như TP.HCM, công suất cho thuê, giá thuê đã có dấu hiệu tăng và nguồn cung hạn chế nên đẩy thị trường tăng trong năm 2014.

Dù kinh tế Việt Nam không còn giữ tốc độ tăng trưởng như trước nhưng điều này không đồng nghĩa với việc đứng lại, thu hút đầu tư nước ngoài năm 2013 tăng so với 2012.

Theo đó, vốn FDI trong 11 tháng của năm 2013 đã đạt hơn 20 tỷ USD và đã tăng hơn 50% so với 2012. Sắp tới, Việt Nam sẽ gia nhập sâu hơn vào kinh tế thế giới, đặc biệt là việc ký kết Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ tạo thêm nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư ngoại.

Đó là lý do để thị trường văn phòng và khách sạn sẽ tăng. Trong khi đó, thị trường bán lẻ có thể gặp khó khăn trong việc phát triển thị trường đi lên, nhất là thu hút khách thuê của các trung tâm thương mại. Riêng các chuỗi siêu thị, thức ăn nhanh, cửa hàng tiện lợi sẽ phát triển nhanh chóng trong những năm tới do dân số trẻ, thói quen tiêu dùng thay đổi và thu nhập đầu người tăng.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Bán nhà chung cư quận 1 Hồ chí minh

>>> Bán nhà mặt tiền Quận 1 hồ chí minh

>>> Bán khách sạn Quận 1 chuẩn 3 sao giá 120 Tỷ

>>> Bán Biệt thự Quận 1 Quận 2 gần Phú Mỹ Hưng

>>> Cần bán gấp nhà mặt tiền đường Võ Thị Sáu Quận 1
>>> Bán căn hộ SCG Nguyễn Cử Vân Bình Thạnh

>>> Bán Nhà Mặt Tiền Mạc Đĩnh Chi

>>> Bán Căn hộ cao cấp Indochina Park Tower

>>> Chính sách tác động bất động sản 2013

>>> Giao dịch mua bán nhà, đất: Cần lưu ý thủ tục pháp lý