Thị trường địa ốc Việt Nam méo mó… có hạng

Xem thêm: 

Chuyện chỉ có ở Việt Nam: Thuận mua vừa bán xong… kiện!

Bộ Xây dựng đã bắt tay vào xây dựng Luật Bất động sản (BĐS) sửa đổi, với kỳ vọng khắc phục được hàng loạt hạn chế, bất cập của thị trường BĐS, ít nhất cũng giảm thiểu được tình trạng “sốt nóng, sốt lạnh” của thị trường này.

Ít nhất 6 tồn tại, hạn chế

Đánh giá về thị trường BĐS hiện nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, còn ít nhất 6 tồn tại, hạn chế. Cụ thể, hiện vẫn chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh dẫn đến thiếu ổn định, đầu tư tự phát, “phong trào”, “đám đông” diễn ra phổ biến. Còn hạn chế đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS tại Việt Nam khiến hạn chế việc thu hút nguồn lực. Chưa cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án…  Ngoài ra, Luật BĐS hiện hành còn bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua phải thông qua sàn giao dịch; quy định quá dễ dàng về điều kiện đối với người hoạt động môi giới.

“Chỉ riêng việc bắt buộc bán, cho thuê, cho thuê mua và quy định quá dễ dàng về điều kiện môi giới đã làm tăng thêm chi phí, tăng thủ tục và góp phần đẩy giá, tạo giá giao dịch ảo, tạo ra những cơn sốt nóng, sốt lạnh; tạo kẽ hở cho tình trạng kinh doanh chụp giật, thậm chí lừa đảo gây lũng đoạn thị trường và gây thiệt hại cho người dân”, Bộ trưởng Dũng nói.

Giải pháp bán qua sàn chuyển thành... không sàn

Để xử lý những tồn tại nêu trên, Bộ Xây dựng đề xuất 7 giải pháp khắc phục, trong đó có việc bỏ quy định phải giao dịch thông qua sàn. “Quy định này phù hợp với thông lệ quốc tế”, ông Dũng khẳng định và cho biết, mặc dù giao dịch không bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của doanh nghiệp, giảm thủ tục cho người dân, nhưng Nhà nước vẫn có những chính sách khuyến khích doanh nghiệp và người dân khi thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua thông qua sàn giao dịch cũng như qua tổ chức, cá nhân có chức năng môi giới BĐS”, ông Dũng phát biểu.

Là người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội (nguyên Chủ tịch Hội đồng Thành viên, Tổng giám đốc Cienco 5), ông Thân Đức Nam đồng tình với việc không bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn.

“Nhà nước muốn kiểm soát thị trường, tránh gian lận thuế, trốn thuế nên mới yêu cầu mọi giao dịch phải thông qua sàn. Nhưng trên thực tế ngay cả giao dịch qua sàn cũng không kiểm soát được thị trường, tình trạng gian lận thuế vẫn diễn ra trong khi đó người mua bị bóp chẹt do bị sàn giao dịch thổi giá, đẩy giá ngay cả khi thị trường không có dấu hiệu tăng nhiệt”, ông Nam nói.

Theo ông Nam, quy định bán qua sàn là bất hợp lý. Quy định này đã ngăn cản người dân được tiếp cận trực tiếp với sản phẩm từ nhà cung cấp (doanh nghiệp kinh doanh BĐS) với giá gốc, mà phải thông qua khâu trung gian khiến chi phí bị đội lên, thậm chí giá nhà đất về đến tay người dân tăng hàng chục triệu đồng, hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng so với giá gốc.

“Giai đoạn thị trường BĐS tăng nhiệt, người người môi giới BĐS, sàn BĐS mọc ra khắp nơi, vì chỉ cần môi giới được, bán được hàng là đã có thu nhập hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng. Có nơi, giá gốc mỗi mét vuông chung cư chỉ có 13 - 16 triệu đồng, nhưng khi qua sàn bị thổi lên 30 - 40 triệu đồng/m2 không chỉ gây thiệt hại cho người dân, mà còn gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Bởi doanh nghiệp không thu được khoản chênh lệch này để đầu tư mở rộng hoạt động, giảm vốn vay ngân hàng, giảm chi phí qua đó giảm được giá bán”, ông Nam nói.

Là người đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực BĐS trong nhiều năm qua, TS. Trần Du Lịch (Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM) kết luận: “Thị trường BĐS Việt Nam thiếu minh bạch và méo mó… có hạng trên thế giới”.

“Phải tìm rõ nguyên nhân vì sao thị trường BĐS thiếu minh bạch và méo mó, nếu không, không thể ngăn chặn được tình trạng “sốt nóng, sốt lạnh”, ảnh hưởng rất lớn đến toàn bộ hoạt động của cả nền kinh tế vì lĩnh vực này liên quan trực tiếp, mật thiết tới tất cả các lĩnh vực khác, kể cả thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư của doanh nghiệp trong nước”, ông Lịch nói.

Theo Bất Động Sản

>>> BÁN CĂN HỘ SAIGON PEARL, QUẬN BÌNH THẠNH, GIÁ 37 TRIỆU/M2, NHẬN NHÀ Ở NGAY

>>> Khai trương nhà mẫu Green Valley

>>> Mở bán căn hộ xpHOMES

>>> Bán căn hộ giá rẻ 688trđ, thuận tiện đi làm Quận 1, Quận 2, Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức..

>>> Rộng cửa cho người nước ngoài tham gia thị trường bất động sản

>>> Sẽ có gói sản phẩm mới cho BĐS

>>> Mở bán căn hộ 8X Đầm Sen giá rẻ nhất Q.Tân Phú chỉ từ 600 tr/căn

>>> Vụ ban hành thông tư 16 sai Luật: Người mua nhà có thể kiện Bộ Xây dựng

>>> Nhà bán Căn hộ cao cấp Hòa Phú, Thủ Dầu Một, Bình Dương

>>> Tìm “hình hài” Trung tâm hành chính TP.HCM

Đầu năm, bàn về tính minh bạch trên thị trường địa ốc

Xem thêm: 

Mua chung cư sẽ được sở hữu vĩnh viễn…!?

Nhiều kỳ vọng cũng như không ít băn khoăn về tính minh bạch của thị trường bất động sản, khi Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều điểm mới so với quy định hiện hành.

Đã có thời gian dài, thị trường bất động sản lên cơn “sốt nóng”, giá cả lên từng ngày, thậm chí từng giờ. Người ta có thể làm giàu từ những thông tin kiểu “rỉ tai nhau”, rằng “chỗ này đã được quy hoạch”, “chỗ kia đã có chủ đầu tư”…, và tiếp theo đó là cuộc chạy đua tìm các suất “ngoại giao” hay “ưu đãi”.

Chính từ những giao dịch “ngầm” như vậy, người ta sẵn sàng chấp nhận mua bán nhà đất kiểu tù mù, đến mức giá trong hợp đồng mua bán giữa hai bên chỉ là một phần, tiền chênh phải trả bên ngoài lên tới hàng trăm, có khi hàng tỷ đồng thì không được ghi nhận. Đến khi có tranh chấp xảy ra thì phần thua thiệt luôn thuộc về khách hàng.

Là người hoạt động lâu năm trong lĩnh vực quản lý đất đai, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong giao dịch đất đai thời gian qua, nhiều hợp đồng chuyển nhượng được ghi giá còn thấp hơn cả khung giá quy định của Nhà nước, làm cho không thể tìm được chứng cứ ghi nhận giá thị trường, dù không ít người đi mua biết rằng nếu xảy ra tranh chấp thì rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu trong trường hợp này là rất lớn.

Tình trạng này xuất phát từ ý định tránh bị đánh thuế cao, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định khi không tính được thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thì tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Nếu giá trị trên hợp đồng cao hơn giá trị phù hợp giá của Nhà nước thì tính theo giá trị trên hợp đồng, nếu giá trị trên hợp đồng thấp hơn thì tính theo giá trị phù hợp giá của Nhà nước.

Luật Đất đai mới được ban hành và sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 đã quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch: "Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai; công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật".

Ông Võ bày tỏ hy vọng, Luật Đất đai mới đi vào thực tế sẽ giúp cho người dân có cơ hội lớn trong việc tiếp cận thông tin đất đai, làm cho thị trường bất động sản được vận hành minh bạch hơn.

Một trong những nội dung đang thu hút sự quan tâm của nhiều người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản là tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bỏ nội dung bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như quy định hiện hành.

Theo một cán bộ của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quy định mới này nhằm khắc phục bất cập hiện nay. Cụ thể là luật hiện hành quy định việc bán, cho thuê bất động sản phải thông qua sàn giao dịch tuy giúp thị trường hoạt động công khai, minh bạch hơn, nhưng thực tế việc bắt buộc giao dịch nhà đất phải thông qua sàn đã làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất.

Hơn nữa, việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ có ý nghĩa khi thị trường bất động sản sôi động như mấy năm trước. Còn hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng… Do vậy, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn là không còn phù hợp.

Còn nhớ, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 được ban hành, Bộ Xây dựng đã thành lập ngay Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quy tụ hàng trăm thành viên là các sàn giao dịch bất động sản trên cả nước, dưới sự quản lý của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, với mục tiêu quan trọng nhất là công khai hóa, minh bạch hóa các hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy việc quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn đến nay chưa đạt được mục tiêu đề ra, nhưng không thể chỉ vì thị trường trầm lắng, mà bỏ đi một quy định làm minh bạch hóa thị trường.

Trong thông điệp đầu năm mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phát đi, nhiệm vụ trọng tâm của ngành trong năm 2014 là xây dựng và ban hành những chính sách để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Và một trong những giải pháp giúp thị trường này phát triển bền vững chính là sự công khai và minh bạch.

Thị trường bất động sản nước ta đang đón nhận nhiều thông tin tốt trong thời gian qua, như giao dịch tăng, niềm tin của khách hàng đang dần quay trở lại. Vì vậy, rất cần sự chung tay vun xới bằng những chính sách phù hợp, để thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới.

Theo Bất Động Sản

>>> BĐS đầu năm: Thuê, mua cùng khởi động

>>> Giá vàng sáng ngày 11/02

>>> Nhiều điểm mới về giao đất, cho thuê đất

>>> Chuyển đổi KCN Biên Hòa 1 thành Khu đô thị thương mại

>>> Thị trường căn hộ Hà Nội vào chu kỳ tăng giá?

>>> Bán Biệt Thự Ở Thuận An, Bình Dương, 5x30 m2, 2,4 tỷ

>>> Thủ tướng chỉ thị triển khai thi hành Luật Đất đai

>>> Thị trường bất động sản: Niềm tin đang hồi phục

>>> Gamuda City: Khu đô thị hồ Yên Sở

>>> Gold Hill: Nơi ươm mầm cuộc sống

Niềm tin vào thị trường địa ốc đang dần được hồi phục

Xem thêm: 

Tăng quyền lợi cho người bị thu hồi đất

Đánh giá về thị trường bất động sản 2014, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục và triển vọng phục hồi của thị trường khá tích cực.

Những nỗ lực của cơ quan quản lý

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thực hiện có hiệu quả Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với mục tiêu hướng tới phải đảm bảo có chỗ ở an toàn, thuận lợi, phù hợp với điều kiện sống và khả năng chi trả của mọi người dân trong xã hội, trong năm 2013, Bộ Xây dựng đã tập trung nghiên cứu xây dựng trình Quốc hội, Chính phủ hàng loạt văn bản quy phạm pháp luật, chương trình, đề án quan trọng về lĩnh vực nhà ở.

Sau khi đề xuất và được Chính phủ thống nhất đưa vào Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02; phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất với Chính phủ, Quốc hội điều chỉnh các chính sách về thuế, tài khóa, miễn giảm tiền sử dụng đất, nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt là sự ra đời của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với rất nhiều cơ chế ưu đãi để thúc đẩy phát triển nhanh nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng phối hợp với các địa phương tiến hành kiểm tra, rà soát, phân loại, điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở; tích cực vận động và hỗ trợ các doanh nghiệp chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hoặc phát triển mới các dự án nhà ở xã hội.

Với sự quyết liệt của Bộ và các địa phương, nhiều dự án đã bị tạm dừng hoặc thu hồi, giảm áp lực nguồn cung. Nhiều dự án đã được chuyển đổi, điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Theo ông Dũng, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, kết hợp với kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch đã đạt được những kết quả khả quan bước đầu.

Thị trường bắt đầu “trở mình”

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá, những giải pháp, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đưa ra trong năm qua đã dần phát huy tác dụng. Tình hình thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Cả nước hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn, tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỷ đồng. Ngoài ra, có 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999 căn hộ, điều chỉnh thành 40.500 căn hộ (tăng 8.501 căn).

“Quan điểm nhất quán của Bộ Xây dựng trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là phải gắn với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Thị trường bất động sản phải phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp. Nếu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, mà không gắn với cải thiện nhà ở cho người nghèo, bỏ mặc người dân thì chưa đạt yêu cầu. Vì vậy, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, phải khắc phục được tình trạng lệch pha cung - cầu”, Bộ trưởng Dũng khẳng định và cho biết, việc phát triển mạnh nhà ở xã hội với những ưu đãi của Nhà nước sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất, tiêu thụ vật liệu xây dựng, tạo công ăn việc làm và giải quyết tồn kho bất động sản.

Về giá bất động sản, ông Dũng cho biết, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010, hầu hết các dự án đã giảm từ 10 - 30%, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006, do đó có lợi cho người mua.

“Giá bất động sản thời gian qua giảm mạnh do giá thời kỳ bất động sản nóng là giá ảo, nên buộc phải giảm để trả lại giá trị thực của nhà đất”, ông Dũng đánh giá.

Cũng theo ông Dũng, với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp hơn, giá giảm xuống mức hợp lý, giúp thanh khoản trên thị trường cuối năm 2013 đã tăng mạnh. Lượng giao dịch thành công trong quý III và quý IV gấp hơn 2 lần so với 2 quý đầu năm, nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, giá dưới 15 triệu đồng/m2.

Cùng với thanh khoản tăng, tồn kho bất động sản cũng có xu hướng giảm dần. Tính trên phạm vi toàn quốc, đến ngày 15/12/2013, tổng giá trị tồn kho khoảng 94.458 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý I/2013, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn được tiêu thụ mạnh, hầu như không còn tồn kho.

“Niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục, phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước”, ông Dũng đánh giá.

Tuy nhiên, người đứng đầu ngành xây dựng cũng cho rằng, thách thức ở phía trước dường như vẫn rất lớn. Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cần sự quyết tâm và nỗ lực không chỉ của ngành xây dựng, mà còn phải có sự phối hợp chặt chẽ và vào cuộc của các ngành, các cấp, các địa phương; các chính sách điều tiết thị trường cũng cần phải có thời gian để có thể đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả.

Theo Bất Động Sản

>>> Giá vàng sáng ngày 20/01

>>> Bán Gấp Đất Biệt Thự Khu Nam Thông - Đô Thị Phú Mỹ Hưng - Q7.

>>> "Soi lỗ" đại gia địa ốc: Tốt vay, dày nợ!

>>> Tây Ninh: Giá đất ở huyện cao hơn thành phố

>>> Giá vàng sáng ngày 17/01

>>> Novaland - Mở bán căn hộ Lexington Quận 2 giá chỉ từ 1,2 tỷ/căn Giao hoàn thiện

>>> Cương quyết không để hoang phí đất dự án

>>> Bất động sản vướng hàng loạt điểm nghẽn

>>> Bán đất mặt đường đồng bông, đô thị mới cầu giấy

>>> Giới siêu giàu nắm giữ 5,3 nghìn tỷ USD giá trị bất động sản